Arad | Fehér | Hunyad | Krassó | Temes
Jelenidő  |  Álláspont  |  Krónika  |  Sport  |  Gazdaság  |  Kultúra  |  Ifi  |  Egészség  |  Hitélet
Hétfõ, 2020. február 17., 23.06

A szolgalmi jog I. (Dreptul de servitute)

2012. november 06., 17.03 Kedd

A szolgalmi jog az az idegen dologbeli jog, amelynél fogva, valaki egy idegen dolognak bizonyos értelemben hasznát veheti, úgy, hogy annak mindenkori tulajdonosa ezért tűrni köteles. A szolgalmi jog esetén, két tulajdonosról, valamint két külön tulajdonban lévő telekről beszélünk. 

Annak a tulajdonosnak a telkét, akinek jogában áll a másik telket használni, uralgó teleknek nevezzük (fond dominant). A másik telek (fond aservit), az uralgó telek teljes használatát biztosítja, akinek tulajdonosa köteles eltűrni, hogy az uralgó telek tulajdonosa az ő tulajdonában lévő telket is igénybe veszi, ahhoz, hogy saját telkét teljes mértékben használni tudja.

A joggyakorlat (practica judiciară) klasszikus példája, az átjárási szolgalom (servitute de trecere). X-nek, az uralgó telek tulajdonosának, az épület szerkezetéből adódóan, nem áll módjában saját telkéről, udvaráról kijutni az utcára, csak Y telkén keresztül. Ezért, X-nek jogában áll saját és Y telke között egy kaput létesíteni, melynek segítségével  lehetősége adódik Y telkén keresztül kijiutni az utcára.

Egy másik gyakori példa az, amikor egy ház köztulajdonban áll, tehát több lakója van, és csak az egyik lakás rendelkezik padlásfeljárattal. Ebben az esetben két megoldás is létezik. Hogyha a köztulajdon jogilag felosztódott, és minden lakás külön telekkönyvi kivonattal rendelkezik, a telekkönyvben világosan írja, hogy a padlásfeljárat, valamint a padlás használata közös, a többi lakó, az átjárási szolgalom alapján, jogosult annak a lakásnak a bejáratát használni, ahol a padlás és ennek feljárata található. Viszont, nem ilyen egyszerű az eset, amikor a köztulajdonban lévő ház felosztása nem jogilag, hanem egyszerűen csak a lakók akaratából történik. Például, egy ház kettő vagy több lakásra osztódik, de a lakók nem jogilag járnak el (nem bíróságon kérik, vagy megegyezés alapján szakértő, földmérő segítségével), hanem a felosztást egyszerűen, választófalak létesítésével és külön bejáratok létrehozásával oldják meg. Ilyenkor, az ingatlan állapota jogilag változatlan, az ingatlan továbbra is hányadrészes tulajdonközösségben marad (proprietate pe cote părţi – a tulajdonosok lakásaik felett a telekkönyvi kivonatban bejegyzett hányadrésszel rendelkeznek, természetesen minden tulajdonos szabadon rendelkezik saját hányadrészével, akár el is adhatja a köztulajdon jogi felosztása nélkül). A telekkönyvi kivonatban sem történik változás, az ingatlan egy telekkönyvi kivonattal rendelkezik, melyben feltűntetnek minden lakást és annak tulajdonosát, viszont a telekkönyvi kivonat nem tartalmazza külön azokat a részeket, amelyeket a lakók együtt, közösen használnak. Leggyakrabban a vita tárgyát a padlás képezi. Általában, az ilyen jellegű felosztást követően csak az egyik lakásnak lesz külön padlásfeljárata. A törvény szerint, mivel a felosztás nem jogilag történt, hanem a lakók akaratából, akik egyszerűen ezt választófalak és külön bejáratok létesítésével oldották meg, a közösen maradt részek használatában is kötelesek megegyezni. Ezért, hogyha a felosztást követően, csak az egyik lakás rendelkezik padlásfeljárattal, és ennek használata később majd vita tárgyát képezi (például a padlásfeljárattal rendelkező lakás tulajdonosa megakadályozza a többi tulajdonost ennek használatában), a joggyakorlat szerint, mivel a lakók akaratából történt így a felosztás, akik nem gondolták át ennek következményeit, annak a lakónak a bírósághoz intézett keresete, akit megakadályoznak a padlás használatában, általában bukásra ítélt.

Ugyanez a helyzet áll fenn, akkor is hogyha egy házat építenek, és a tulajdonos az építkezés folyamatában, figyelmen kívül hagyja, hogy udvarában nem rendelkezik elég széles útvonallal ahhoz, hogy gépkocsival az utcára tudjon menni. Szomszédja nem köteles átjárási szolgalmat létesíteni saját udvarában a számára.

A törvény értelmében, az átjárási szolgalmi jog létesítése csak akkor lehetséges, ha az uralgó telek tulajdonosának egyáltalán nincs lehetősége saját területéről köztérre jutni, csak szomszédja telkén keresztül. A joggyakorlat kibővítette ezt az elméletet azzal, hogy az uralgó telek tulajdonosa használhatja az idegen telket, hogyha saját kijárat létesítése veszélyes, illetve komoly nehézségeket okoz a számára.

Az átjárási szolgalom egy külön formája, az egyedüli tulajdonos által létrehozott szolgalom (servitute prin destinaţia proprietarului). Ebben az esetben két teleknek egy tulajdonosa van, aki a telkek között átjárási szolgalmat létesít (pl. két egymás mellett lévő ház, de csak az egyiknek van utca felőli kijárata, és az egyedüli tulajdonos ezt úgy oldotta meg, hogy a két telek elválasztó vonalán egy kis kaput létesített, így ahhoz, hogy az uralgó telekről az utcára jusson, keresztül kell mennie a másik ház telkén). Abban az esetben, hogyha az egyik telket eladásra bocsájtja (vagy akár mindkettőt, két külön személynek adja el), az átjárási szolgalmi jog érvényes marad,  hogyha  bejegyzik az adás-vételi szerződésbe, vagy másként fogalmazva, ha adás-vételi szerződés útján nem szüntetik meg ennek használatát.   

Amikor egy ingatlan körül munkálatok folynak, és ezen munkálatok sikerének érdekében a tulajdonos arra kényszerül, hogy a szomszéd telkére átjárjon, szomszédja köteles őt beengedni, amíg az említett munkálatok folynak.

A kilátási szolgalom (servitute de vedere) leggyakoribb formája, amikor az uralgó telek tulajdonosa házának egyik szobájában csak a szomszéddal közös falra tud ablakot építeni, így ez szomszédja udvarára nyílik. Ehhez azonban szükség van a szomszéd telek tulajdonosának az engedélyére.

Létezik tevőleges és nemleges szolgalmi jog (servitute pozitivă şi negativă). A tevőleges szolgalmi jog, például, az átjárási vagy a kilátási szolgalmi jog, mely által egy telek tulajdonosa köteles eltűrni, hogy az uralgó telek tulajdonosa egy bizonyos célból kifolyólag használja telkét.

A nemleges szolgalmi jog, megakadályozza a tulajdonost valami létesítésében, ilyen például a világosság szolgalma (servitute de lumină). Ebben az esetben az építő tulajdonos köteles, egy bizonyos távolságot vagy magasságot betartva építeni, hogy szomszédjától ne vegye el teljesen a természetes fényt.  

Az uralgó telek tulajdonosa, csak akkor élhet szolgalmi jogával, hogyha nem saját hibájából vagy hanyagságából, hanem az épület szerkezetéből adódóan, képtelen saját ingatlanán a fent említett feltételeket biztosítani (pl., utcára való kijárat, padlásfeljárat).

A jogtudomány még számos szolgalmi jogot taglal, de a mindennapi életben, leggyakrabban a fent említett szolgalmi jogokkal találkozunk.

Király Andrea ügyvéd

Szóljon hozzá
CAPTCHA Image

Hozzászólt: Otvos Barna / Hétfõ, 2014. augusztus 11., 20.46 Válaszoljál rá!

Egy regi adas-veteli szerzodes alapjan a telkemen csak az atjarasi szolgalom biztositott. A viz es kanalizalassal kapcsolatban, hogyan tudok szolgalmi jogot biztositani a telkem szamara?

Jelen
Puskel Péter
Communitas
www.mti.hu
www.hirkereso.ro
www.hirtv.hu