Mélyrepülésben az ingatlanpiac

Jóllehet a válság már tavaly is érzékenyen érintette, idén folytatódott az ingatlanpiac hanyatlása. Legalábbis Déván, ahol a tranzakciók száma jó háromnegyeddel esett vissza, s az ingatlanügynökségek fele a csőd szélén van – szemléltette a helyzetet Dan Iacob, az egyik dévai ingatlanügynökség vezetője. Míg a régi szép időkben havonta 5-6 ingatlant adtak el, idén szerencsés az a hónap, amikor egyet tudnak értékesíteni. Az immár közel két éve tartó mélyrepülés két tényezőre vezethető vissza. Egyrészt arra, hogy a bankok jelentősen szigorítottak a hitelezési feltételeken, s az ingatlanvásárlás túlnyomó része hitelből történt, a szigorítás óhatatlanul recesszióhoz vezetett.Jóllehet az ingatlanok árai csökkentek, néhol jelentősen, 40-50%-kal. Ez mindenekelőtt a lakótelepi tömbházlakásokra vonatkozik, kevésbé a kertes házakra. Azok a kétszobás panellakások, amelyek tavaly például 55-60 000 eurót értek, manapság 35 000-be kerülnek. Az ingatlanpiacra azonban így is a pangás jellemző, a kereslet ugyanis drasztikusan visszaesett. Míg tavaly az érdeklődők kivártak az árak további csökkenésére, idén már jóformán nincs érdeklődő, ismertette tapasztalatait Dan Iacob.Érthető módon a kínálati oldalon sem túl nagy a lelkesedés. Leginkább azok adják el házukat, lakásukat, telküket, akiknek sürgősen szükségük van pénzre, s ebből kifolyólag kénytelenek engedni az árból. A többiek viszont kitartanak, jobb időkben reménykedve. Amire a jelenlegi helyzet szerint kevés kilátás van. Sőt, az is erősen kérdéses, hogy a válság előtti árak mennyire reálisak. 2003 és 2008 között, vagyis az ingatlan-boom idején az árak megháromszorozódtak. Azóta felére estek, s aligha valószínű, hogy egyhamar ismét az égbe szöknek.A mélyrepülés másik tényezője a piac telítettsége. Aki lakást akart vásárolni, az már vásárolt. A fiatalok pedig inkább az albérletet választják, mivel az olcsóbb, mint banki hitelből lakást vásárolni. Rugalmasabb is: amennyiben anyagi helyzetük javul vagy rosszabbodik, igényesebb, illetve olcsóbb albérletbe költözhetnek, míg a banki részletet 20-25 évig fizetni kell. S hát az albérlet átlagban a banki részlet egyharmadát–felét teszi ki.Jelentősen visszaszorult, szinte megszűnt a spekuláció is. Amíg a kereslet korlátlannak tűnt, s az árak folyamatosan emelkedtek, olyanok is akadtak, akik a nyereség reményében viszonteladási céllal fektettek be. A kereslet drámai visszaesése és az árak mélyrepülése nyomán az ilyesmi kész csőd lenne.Mégis mire van még kereslet? Leginkább a kétszobás tömbházlakások után érdeklődnek, azokat is az Első ház államilag szubvencionált lakásprogram keretében. Nagyobb lakásokat vagy kereskedelmi helyiségeket ritkán vesznek.Hasonlóképpen alakult a helyzet az albérletek terén. A bérleti díjak nagyjából felére estek vissza tavalyhoz képest, s a kiadók még így is boldogak lehetnek, ha meg tudják tartani a bérlőket. A központban ugyan kevesebb a kiadó üzlethelyiség, mint korábban, a bérlők viszont gyakran váltakoznak, legtöbben csupán néhány hónapot bírnak ki, majd elköltöznek vagy lehúzzák a redőnyt, s valaki más jön, mondja Dan Iacob. Jóllehet az árak jelentősen csökkentek: régebben 15 euró alatt nem nagyon lehetett ingatlant bérelni Déva központjában, manapság viszont már 4-5 euróért is kínálnak. Még a teljesen felszerelt, mindennel ellátott helyiségek esetén is szerencsés az a tulajdonos, aki 10 eurót kap négyzetméterenként a központban. Amúgy a válság az elvárásokat is magával rángatta, s a bérlők szemében jóval kevésbé számít a kivitelezés minősége, a luxus vagy a felszereltség. Az egyszerűbb, „fapados” változatok kerültek előnybe. Ráadásul a cégek folyamatosan húzódnak vissza, gyakran csak a korábban bérelt terület felét tartják meg, s azért is lényegesen kevesebbet fizetnek négyzetméterenként. Lakások esetén is csökkent a bérek szintje, a piacon túlkínálat van. Aligha meglepő, hogy a telkek ára is visszaesett, olyan 35-50%-kal, a helyszíntől függően. A Zăvoi nevű városszéli negyedben, ahol az ingatlan-boom idején a legtöbb módos ház épült, a telkek ára például felére csökkent. Az építkezés még így is jóformán leállt, többnyire csak a korábban elindított házakat fejezik be, ritka a teljesen új építkezés.A mélyrepülés ugyanis totális, s az ingatlanügynökök mélységesen borúlátóak a jövőre nézve. Szerintük belátható időn belül semmilyen javulásra sem lehet számítani.