A felülépítményi jog (dreptul de superficie)

A felülépítményi jog alanya (superficiar) tulajdonában különböző építmények, növényzetek vagy más ingatlanok állnak, de ezen ingatlanok egy másik személy tulajdonában lévő telken helyezkednek el. 

Tehát, a felülépítményi jog esetében két külön tulajdonról, valamint két tulajdonosról beszélünk: a felülépítményi jog alanya az építmények és növényzetek tulajdonosa, míg a másik személy azon telek tulajdonosa, melyen ezek az ingatlanok állnak. Ez által a felülépítményi jog alanya használati joggal rendelkezik az illető telek felett. 

Ezen jogi intézmény azt bizonyítja, hogy jogilag fenn áll a lehetőség, hogy egy ingatlan és a telek, melyen az ingatlan áll két külön személy tulajdonába tartoznak: az egyik személy az ingatlan tulajdonosa (őt nevezzük a felülépítményi jog alanyának), a másik személy csak a telek tulajdonosa, melyen az ingatlan áll. Míg a felülépítményi-jog alanya jogosult a használati jog gyakorlására a telek felett, mivel csak így sikerül építményét vagy növényzetét karban tartania, a telek tulajdonosának jogilag semmi köze nincs a saját területén álló ingatlanhoz. Az imént említett használati jog gyakorlása által az alany felülépítményi joggal rendelkezik a más tulajdonában álló telek felett.  

Ami a felülépítményi jog gyakorlását illeti, említésre méltó, hogy alanya jogosult a használati, birtoklási és rendelkezési jog gyakorlására. A más tulajdonában álló területet, a felülépítményi jog alanya használhatja és birtokolhatja, hiszen csak így tudja karban tartani ingatlanát, csak így tud ennek igazi tulajdonosa lenni.

A rendelkezési jog (drept de dispoziţie), ebben az esetben kétféle: anyagi rendelkezés (dispoziţie materială) és jogi rendelkezés (dispoziţie juridică). Anyagi rendelkezéssel a felülépítményi jog alanya akkor élhet a terület felett, ha ez szükséges az ingatlan feletti tulajdonjog gyakorlására. (Pl. az építmény vagy növényzet tulajdonosa ásatásokat végezhet az illető telken, hogy felépíthesse vagy javíthassa ingatlanát). A jogi rendelkezést viszont szabadon gyakorolhatja építménye vagy növényzete felett. Ez azt jelenti, hogy bármikor eltulajdoníthatja ingatlanát, és az új tulajdonos szintén felülépítményi joggal rendelkezik majd a telek felett. Ugyanakkor, a felülépítményi jog alanya növényzetére vagy építményére akár haszonélvezeti jogot (uzufruct), lakásjogot (abitaţie), zálogot ( ipotecă) is létesíthet. Természetesen a telket, melyen az építmény vagy növényzet helyezkedik a felülépítményi jog alanya nem tulajdoníthatja el, hiszen az egy másik személy tulajdonát képezi. Az alany csak saját építményével vagy növényzetével rendelkezhet jogilag.

A felülépítményi jog létrejöhet végrendelet (testament), szerződés (contract) vagy a törvény útján.

Végrendelet útján, a rendelkező (dispunător, testator), egy bizonyos személyt tulajdonosnak nyilvánít az építmény felett, míg egy másikat a telek felett, melyen az építmény áll. Az építmény tulajdonosa felülépítményi joggal rendelkezik a telek felett.

Szerződés esetén, egy személy, aki mind a telek, mind az építmény tulajdonosa, eltulajdonítja egy másiknak az építményt, és magának megtartja a telket melyen az építmény áll. Formáját tekintve, ez a felülépítményi jog közjegyző által hitelesített szerződés útján jöhet létre.

A polgárjog egyetlen törvény által létesített felülépítményi jogot ismer el: a házasság ideje alatt létesített felülépítményi jogot. Mind a szakirodalom, mind a joggyakorlat értelmében, az ingatlan, melyet a házastársak a házasság ideje alatt építettek osztatlan vagyonközösségben (proprietate în devălmăşie) nyilvántartott, tehát mindkét fél egyformán a tulajdonosa. A telek melyre építettek csak az egyik fél tulajdonát képezi, mert vagy a házasság megkötése előtt szerezte, vagy örökölte. Ebből kifolyólag az a házastárs, aki csak az építmény tulajdonosa, mely osztatlan vagyonközösségben áll, felülépítményi joggal rendelkezik a telek felett, ami továbbra is csak az egyik fél tulajdonát alkotja.

A felülépítményi jog megszűnhet abban az esetben, ha a növényzetet vagy az építményt lerombolják, valamint akkor, ha  a telek tulajdonosa örökösödés (succesiune) vagy szerződés útján, az építmény tulajdonosává is válik.  

Király Andrea ügyvéd