A szolgalmi jog (II.) (Dreptul de servitute)

A szolgalmi jog gyakorlása (Exercitarea dreptului de servitute) 

A szolgalmi jog gyakorlása alatt az uralgó telek (fond dominant) és a terhelt telek (fond aservit) tulajdonosa, egyaránt rendelkezik jogokkal (drepturi) és kötelezettségekkel (obligaţii). 

Az uralgó telek tulajdonosának legfőbb joga, hogy használja a szolgalmi jogot, tehát törvény szerint éljen jogával. Ezért az uralgó telek tulajdonosa, bármilyen intézkedést, munkálatot végezhet saját költségére. Például, egy átjárási szolgalom (dreptul de trecere) esetén, melynek tárgya egy padlás, valamint annak feljárata, az uralgó telek tulajdonosa akár javítási munkálatokat is végezhet a szolgalmi jog tárgya felett, mely nem az ő telkén található, de ezen munkálatok nélkül, lehetetlenné válna a szolgalmi jog természetes használata.

Az uralgó telek tulajdonosa, kizárólag csak azokat az ügyleteket végezheti a terhelt telek tulajdonosának területén, melyek szorosan összefüggnek a szolgalmi jog használatával. Olyan ügyletekről beszélünk itt, melyek használata nélkül, lehetetlen volna a szolgalmi jog gyakorlása. X átjárási szolgalommal rendelkezik Y telke felett, mivel saját telkéről nem tud gépkocsival a köztérre kijutni. Ezért X, mint az uralgó telek tulajdonosa, köteles a lehető legrövidebb útvonalat választani Y telkén mely a köztérre vezet. X köteles csak azon az egy útvonalon járni, nem áll jogában letérni erről, kerülő utakat sem használhat Y telkén, valamint az Y telkén lévő más részek használatához sincs joga. Ezen részek alatt érthetünk, egy garázst, tárolót vagy más építményeket, melyek Y telkén találhatóak. X köteles kizárólag csak a köztérre való legrövidebb kivezető utat használni, mely szolgalmi jogának tárgyát képezi.   

Az uralgó telek tulajdonosának fent említett jogával szorosan összefügg azon kötelezettsége, mely szerint semmi olyan ügyletet nem végezhet a másik telek felett, amellyel túlságosan is terhelné azt, és mellyel kárt okozna a terhelt telek tulajdonosának. Például, az említett kár állhat abból, hogyha egy átjárási szolgalom esetén melynek tárgya egy padlásfeljárat, az uralgó telek tulajdonosa a feljáraton kívül, valamint azon a részen kívül, mely a feljárathoz vezet, a terhelt telek egyéb részeit is igénybe veszi, melyek semmi féle kapcsolatban nem állnak a szolgalmi jog gyakorlásával. (Pl. X a padláson, ennek feljáratán, valamint az oda vezető legrövidebb úton kívül, a konyhát, a szobát vagy Y területén található más részeket is használ). Ugyanakkor, az uralgó telek tulajdonosa, köteles mindazon költségeket állni, mely szolgalmi jogának a gyakorlására szükséges.

A terhelt telek tulajdonosa, bármikor eladhatja az ingatlant, amelyen a szolgalmi jogot létesítették, de ezzel a szolgalmi jogot nem semmisíti meg. A szolgalmi jog „túléli” az adásvételi szerződést, és az új tulajdonos köteles tiszteletben tartani ingatlana felett az uralgó telek tulajdonosának szolgalmi jogát. Abban az esetben, hogyha az uralgó telek tulajdonosa, a szolgalmi jog használatával kárt okoz a terhelt telek felett vagy annak tulajdonosának, a terhelt telek tulajdonosának jogában áll kártérítést követelni az uralgó telek tulajdonosától.

Az a lehetőség is fennállhat, hogy a terhelt telek tulajdonosa köteles mindazon költségeket állni, melyek összefüggnek a szolgalmi jog használatával. Ebben az esetben, a terhelt telek tulajdonosa csak akkor szabadul fel ezen kötelessége alól, hogyha tulajdonának azon részét mely összefügg a szolgalmi jog gyakorlásával átruházza az uralgó telek tulajdonosára. A klasszikus példánál maradva, egy átjárási szolgalom esetén, melynek tárgya általában a padlás és annak feljárata vagy a köztérre való kijárat, ez úgy valósulhat meg, hogy Y, mint a terhelt telek tulajdonosa, telkéből azt a kis részt mely a padlás feljárathoz, vagy mely a köztérre való kijárathoz vezet, X, az uralgó telek tulajdonosának nevére írja. Gyakorlatilag, az említett rész, továbbra is Y telkén marad, de X tulajdonát képezi. Az ingatlan telekkönyvi kivonatában, ez a kis rész mely összefügg a szolgalmi jog használatával, X tulajdoni részét képezi, az ő nevén szerepel.

A terhelt telek tulajdonosa, megváltoztathatja, természetesen csak, hogyha ez lehetséges, a helyet ahol a szolgalmi jog gyakorolható. Ezen szándék mögött jogos érdekeknek kell állniuk, mint például az, hogy a szolgalmi jog használata túlságosan megterhelő (zavaró) telke felett. De, ebben az esetben is, a terhelt telek tulajdonosa köteles telkén egy másik helyet biztosítani, a szolgalmi jog kényelmes használatának érdekében.

A terhelt telek tulajdonosának legfőbb kötelessége, hogy semmi olyasmit ne kövessen el, mellyel megakadályozná a szolgalmi jog szabad használatát. Köteles minden olyan munkálatot elvégezni, mely a szolgalmi jog használatát segíti elő.

A szolgalmi jog az alábbi módon szűnhet meg:

(Stingerea servituţilor) 

– mind az uralgó, mind a terhelt telek egy azon személy tulajdonában kerül;

Gyakorlatilag, a szolgalmi jognak semmi értelme, hogyha mindkét teleknek ugyanaz a személy a tulajdonosa. A szolgalmi jog gyakorlásának érdekében szinte szükségszerű, hogy az uralgó és a terhelt telek is két külön személy tulajdonában álljon.

– az uralgó telek tulajdonosa szabad akaratából bármikor lemondhat szolgalmi jogáról;

– a terhelt telek tulajdonosa megvásárolhatja a szolgalmi jogot.

Abban az esetben, hogyha a szolgalmi jog használata túlságosan is megterhelő, valamint az uralgó telek számára is minimális hasznot biztosít, a terhelt telek tulajdonosa megvásárolhatja a szolgalmi jogot az uralgó telek tulajdonosától. Hogyha a felek között nincs egyetértés, a terhelt telek tulajdonosa akaratát bírósági úton is érvényesítheti. A végleges bírósági határozat, az uralgó telek tulajdonosának beleegyezését helyettesíti. A vételár meghatározásának céljából, a bíróság figyelembe veszi a szolgalmi jog régiségét, valamint a telkek értékét.

– Hogyha a szolgalmi jogot csak egy bizonyos időre létesítették, az említett idő lejártával használata megszűnik.

– A szolgalmi jog gyakorlása lehetetlenné válik (például, az épület, melyen a szolgalmi jog létezik, teljesen tönkremegy).

– Tíz évig az uralgó telek tulajdonosa nem használja a szolgalmi jogot, és ezen idő lejártával, használata elévül.

Király Andrea ügyvéd