Az elbirtoklás (Uzucapiunea)

Az elbirtoklás azon jogi intézmény, mely által egy személy a törvényben meghatározott ideig birtokol (exercitarea posesiei) egy vagyontárgyat és ez idő leteltével a vagyontárgy tulajdonosává válik. (Birtoklás a jog értelmében azt jelenti, ha egy személy egy vagyontárgyat ténylegesen a hatalmában tart, anélkül, hogy az illető vagyontárgy jogilag a tulajdonában állna.) Például, hogyha A birtokol egy telket 30 évig, ez idő leteltével, a telek tulajdonosává válik.

Ahhoz, hogy elbirtoklás útján egy ingatlan tulajdonosává váljunk 30 évig vagy 10-től 20 évig kell birtokolnunk azt. 

A 30 évig tartó elbirtoklás vagy másképpen hosszú időtartamú elbirtoklás ( uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea de lungă durată) esetén a birtoklónak (posesor) 30 éven keresztül, megszakítás nélkül kell az ingatlant birtokolnia. Ezt folytonos birtoklásnak nevezzük (posesia continuă).

A 10-től 20 évig tartó elbirtoklás vagy másképpen rövid időtartamú elbirtoklás (uzucapiunea de 10 până la 20 de ani sau uzucapiunea de scurtă durată) esetében a birtoklónak az alábbi követelményeknek kell megfelelnie:

- birtoklását egy jog szerinti címre (just titlu) kell alapoznia.  

Jog szerinti címen, bármilyen tulajdont átruházó iratot értünk (pl. adás-vételi szerződés – contract de vânzare-cumpărare, adomány – donaţie stb.), mely az adott esetben érvénytelen. Látszólag teljesíti a tulajdont átruházó irat feltételeit, a jóhiszemű birtokló – (posesor de bună-credinţă)  aki nem tudja, hogy a szerződés érvénytelen – tévhitben él, és azt hiszi, hogy a tulajdon átruházása jogosan történt. (Pl.: X vásárol egy telket Y-tól, de Y nem tulajdonosa a teleknek és az igazi tulajdonos 20 évig érdektelenséget mutat telke iránt, X az elbirtoklás intézménye alapján tulajdonos lesz.)

- a birtoklónak jóhiszeműnek kell lennie,

- folytonos birtoklásról legyen szó.

Abban az esetben, hogyha egy birtokló, az ingatlant egy másik személytől szerezte, aki szintén csak birtoklója és nem tulajdonosa volt annak, a második birtokló egyesítheti a két birtoklás időtartamát, és így hamarabb lesz az ingatlan tulajdonosa (joncţiunea posesiilor).

Az utolsó birtokló a birtoklási időtartamok egyesítését csak abban az esetben kérheti, ha a közte és elődje (autor) között jogviszony (raport juridic) – pl. szerződés útján keletkezik a két fél között – alakult ki. Például, X vásárol egy telket Y-tól, Y viszont nem tulajdonosa a teleknek csak birtoklója annak, X jóhiszemű és ezt nem tudja, de belőle sem lehet tulajdonos rögtön a szerződés megkötése után, csak egyszerű birtokló.

Abban az esetben, ha a birtokló rosszhiszemű (pl. X tudatában volt annak, hogy Y nem tulajdonos), de elődje jóhiszeműen birtokolta az ingatlant és birtoklását jog szerinti címre alapozta (pl. Y magát tulajdonosnak képzelte), a két birtoklási időtartam egyesítésének eredménye kizárólag a hosszú időtartamú elbirtoklás lehet. Tehát, az utolsó birtokló csak akkor kérheti az ő és elődje birtoklási időtartamának egyesítését, ha a kettőnek együtt 30 év lesz az eredménye.

A jóhiszemű birtokló, aki birtoklását jog szerinti címre alapozta, de akinek elődje rosszhiszemű volt, a következő lehetőségek közül választhat:

– új és teljes birtoklási időtartamot kezd 10-től 20 évig, de nem hivatkozhat elődje birtoklási időtartamára, azaz nem kérheti a birtoklási időtartamok egyesítését,

– folytathatja elődje birtoklását az ingatlan felett, amíg nem telik el 30 év.

Hogyha mindketten vagy jó- vagy rosszhiszeműek voltak, a birtokló  igényelheti vagy a 30 évig  vagy a 10-től 20 évig tartó elbirtoklást. Választása a két elbirtoklás feltételeinek teljesítéséhez kötött.

A fent említett jogi intézményeken kívül, a Polgár jogi törvénykönyv (Codul civil – C.civ.) még két elbirtoklási lehetőséget taglal.

A telekkönyvi elbirtoklás (uzucapiunea tabulară), a jogtudomány azon találmánya, mely által, egy ingatlan telekkönyvi kivonatában (extras de carte funciară) tulajdonosként bejegyzett jóhiszemű személy, de akinek tulajdoni bejegyzése jogtalanul történt, ezen intézmény alapján öt év elteltével (a telekkönyvi bejegyzéstől számítva) jogtalan tulajdoni címe már nem támadható, így az illető tulajdonos marad (jóhiszemű, mert nem volt tudatában annak, hogy címét jogtalanul szerezte).

Az utolsó elbirtoklási lehetőségértelmében, a birtokló (nincs bejegyezve a telekkönyvi kivonatban mint tulajdonos) tíz évig birtokol egy ingatlant, majd ez idő elteltével az illető  ingatlan tulajdonosa lesz (uzucapiunea extratabulară). Az említett tíz évet az alábbi módon számoljuk:

– tízévi birtoklás a telekkönyvi kivonatban bejegyzett tulajdonos halálától számítva,

– tízévi birtoklás a volt tulajdonos tulajdonáról való lemondásától számítva (ha egy tulajdonos lemond tulajdonáról, kijelentését közjegyző által hitelesítik és bejegyzik az ingatlan telekkönyvi kivonatába – declaraţie autentică sau notarială), 

– az ingatlan nem volt telekkönyvbe bejegyezve, a birtokló tíz év után saját tulajdonára kérheti a bejegyzést.

Ezt az elbirtoklást, a birtokló abban az esetben igényelheti, hogyha a fent említett három feltétel közül egynek eleget tesz.

Említésre méltó, hogy az elbirtoklást bírosági úton kell kérelmezni, a tárgyalás (proces) alatt a felperest (reclamant – az a személy, aki benyújtja keresetet=acţiunea civilă, tehát ebben az esetben a birtokló) elbirtoklónak nevezzük (uzucapant).