II. Ingatlanra alapított jelzálog (Ipoteca imobiliară)

Egy ingatlanra alapított jelzálog forrása lehet két fél között létrejött megegyezés vagy a törvény.

1. Megegyezés alapján létrejött ingatlanra alapított jelzálog

(Ipoteca imobiliară convenţională)  I. rész

Megegyezés alapján létrejött ingatlanra alapított jelzálog feltétele egy szerződés (contract, convenţie) megkötése. Ez a szerződés a jelzálogos hitelező (creditor ipotecar), valamint a jelzálog alapítója (constituitorul ipotecii – ez a személy a hitelező adósa: debitor) között jön létre. A klasszikus példánál maradva, X vásárol egy házat Y-tól, viszont képtelen a házért kért teljes összeget kifizetni. Ezért X, az adósság kifizetését garantálva, a házra jelzálogot alapít, Y javára. Így tehát, a kettőjük között megkötött adás-vételi szerződés mellett, létrejön egy jelzálogot tartalmazó szerződés is (contract de ipotecă). Ez utóbbi, magát a jelzálog alapítását taglalja, ennek létezését biztosítja. Tárgya mindig az ingatlan, melyre a jelzálogot alapították. Említésre méltó, hogy ingatlanra alapított jelzáloggal, nem csak pénzösszeg, hanem bármilyen más tartozás garantálható.

A jelzálogot tartalmazó szerződés egyoldalú, alakisághoz kötött, melynek megkötését közzéteszik. Ez egy egyoldalú szerződés (contract unilateral), mely kizárólag a jelzálog alapítóját terheli kötelezettséggel, és amelyből a jelzálogos hitelezőnek csak jogai származnak. Abban az esetben, hogyha az adós képtelen rögtön fizetni, első kötelezettsége, hogy jelzálogot alapít a hitelező javára. (X azért alapított jelzálogot Y javára, mert képtelen volt azonnal kifizetni a vásárolt házért kért teljes összeget). Tehát az adós kötelezettsége, hogy a jelzálog megalapítójává váljon. A jelzálog alapítója a jelzálogot tartalmazó szerződés tárgyával, az ingatlannal biztosítja az adósság kifizetését. Hogyha képtelen kifizetni adósságát, elveszti az ingatlant, melyre a jelzálogot alapította. Ezen kötelezettséggel szemben, a jelzálogos hitelező joga áll, melynek alapján megszerzi a jelzáloggal terhelt ingatlant abban az esetben, hogyha az adós, azaz a jelzálog alapítója képtelen lesz kifizetni az ingatlanért kért teljes összeget. A jelzálogot tartalmazó szerződésből, a jelzálogos hitelezőnek nem származik semmi kötelezettsége. (Az egyoldalú szerződés ellentéte a kétoldalú szerződés – contract sinalagmatic –, mely mindkét fél számára egyaránt taglal jogokat és kötelezettségeket. Ilyen például, az adás-vételi szerződés. Az eladó kötelezettsége, a vagyontárgy feletti tulajdont átruházni a vevőre, joga a vagyontárgyért kért pénzösszeget megkapni. Ezzel szemben a vevő kötelezettsége az eladó által kért összeget kifizetni a vagyontárgy fejében, és joga a vagyontárgy feletti tulajdon ráruházásából áll.)

Visszatérve a jelzálogot tartalmazó szerződéshez, ez egy alakisághoz kötött szerződés (contract solemn), mely azt jelenti, hogy kötelező módon közjegyző hitelesíti (act autentic notarial), ellenkező esetben érvénytelen.

A jelzálogot tartalmazó szerződést, melynek tárgya egy ingatlan, az ingatlan telekkönyvi kivonatában jegyzik be (întabularea dreptului de ipotecă în CF). A telekkönyvi kivonatban való bejegyzéssel a jelzálog létezése mindenki számára világos lesz, így ha valaki egy jelzáloggal terhelt ingatlant vásárol, tisztában lesz azzal, hogy az ilyen körülmények között vásárolt ingatlan feletti tulajdonjoga komoly veszélynek van kitéve. Például: X anélkül, hogy Y-nak kifizesse tartozását, mely az ingatlan vételéből származik, eladásra bocsájtja az ingatlant Z-nek. Hogyha X nem tartja be a fizetési határidőt, függetlenül attól, hogy az ingatlan új tulajdonosa Z lett, Y kényszereladást (vânzare silită) kezdeményezhet az ingatlan felett. Egyszóval, fenn áll a veszély, hogy Z elveszítse a ház feletti tulajdonát.

A jelzálog telekkönyvi bejegyzésével egy másik fontos tényező is kockán forog. Fenn áll a lehetősége annak, hogy egy ingatlant több jelzálog terhel. Több jelzálog több jelzálogos hitelezőt feltételez. Ebben az esetben, minden egyes jelzálogot külön bejegyzésnek vetnek alá. Az ingatlan kényszereladását követően, annak a jelzálogos hitelezőnek fizetik vissza elsőként a tartozást, akinek jelzáloga a legrégebbi bejegyzési dátumot viseli az ingatlan telekkönyvi kivonatában. Tehát, a kényszereladásból származó fizetés, a jelzálogok bejegyzéseinek sorrendjében történik.  

Egy jelzálogot tartalmazó szerződés, melyet nem jegyeznek be a telekkönyvi kivonatban, jogilag nem létezik, semmi féle hatást nem válthat ki.

A jelzálogot tartalmazó szerződésnek, taglalnia kell a pontos összeget, amellyel a jelzálog alapítója tartozik a jelzálogos hitelezőnek, és amelynek kifizetésére az ingatlan feletti jelzálog alapítása biztosítékot jelent. Hogyha nem pénzbeli tartozásról van szó, hanem, például, a jelzálog alapítója egy másik vagyontárggyal tartozik a jelzálogos hitelezőnek, a szerződésnek tartalmaznia kell a tartozott vagyontárgy pénzbeli értékét.

Ugyanakkor, a jelzálogot tartalmazó szerződésnek pontos leírást kell adnia az ingatlanról, melyre a jelzálogot alapították, és amelynek fejében a tartozást (mely lehet pénzösszeg vagy egy másik vagyontárgy) garantálják. Hogyha nem fizetik ki a tartozást, az ingatlant kényszereladásra bocsájtják, és az innen származó pénzösszegből kifizetik a jelzálogos hitelezőt.  

Király Andrea ügyvéd