Telekkönyvi keresetek (Acţiunile de carte funciară) I.

Telekkönyvi szolgáltatás iránti ingatlan tulajdonnak átírását célzó kereset (Acţiunea în prestaţie tabulară) 

Egy tulajdont átruházó irat (act translativ de drepturi – pl. adásvételi szerződés) jogi hatásai csak abban az esetben érvényesek, hogyha kérték telekkönyvi bejegyzését.  A tulajdonjog, valamint annak részeit[1]létrehozó, átruházó, változtatását, megszüntetését igazoló irat érvényessége telekkönyvi bejegyzéstől függ. Tehát ha egy személy beleegyezett egy tulajdont átruházó irat létrehozásában, köteles minden olyan okmányt, mely az illető iratot igazolja, a telekkönyvi hivatalnak bemutatni, hogy az ott dolgozó hivatalnokok bejegyezzék a telekkönyvbe. Például, ha A és B között adásvételi szerződés (contract de vânzare-cumpărare) vagy ingatlan fejében eltartási szerződés  jön létre (contract de întreţinere), A köteles minden olyan okmányt előállítani, mely a tulajdont átruházó irat, valamint az új tulajdonos telekkönyvi bejegyzését szolgálja  (întabularea dreptului de proprietate).

Fordított esetben, hogyha egy ingatlanra létrehozzák a tulajdonjog egyik részét, mely egy bizonyos időn belül megszűnik, ez idő leteltével a tulajdonjog részét élvező személy köteles minden iratot előállítani, hogy az illető rész megszűnését bejegyezzék a telekkönyvbe. Például, ha A öt évre egy ingatlanra haszonélvezeti jogot (uzufruct) létesít B részére, öt év elteltével, a haszonélvezeti jog megszűnik, és B a haszonélvező (uzufructar), köteles minden olyan iratot előállítani, mely a haszonélvezeti jog megszűnésének telekkönyvi bejegyzését szolgálja (radierea dreptului de uzufruct).   

Abban az esetben, hogyha az a személy, aki köteles minden olyan okmányt elő állítani, mely a tulajdont vagy annak részeit átruházó, illetve megszüntető irat telekkönyvi bejegyzésére szolgál, nem tesz eleget kötelességének, vagy olyan is előfordulhat, hogy az illető személy a szerződés megkötése után egyszerűen eltűnik, az érdekelt fél bírósági úton kérheti a tulajdont átruházó irat telekkönyvi bejegyzését vagy annak telekkönyvből való kitörlését. Ezt telekkönyvi szolgáltatás iránti ingatlan tulajdonnak átírását célzó keresetnek nevezzük. 

A bírósági határozat helyettesíti, mind a fent említett iratokat, melyek a telekkönyvi bejegyzést vagy kitörlést szolgálják, mind annak a személynek is a beleegyezését, aki köteles lenne ezen iratokat előállítani. Ezt a keresetet az érdekelt fél (az  a személy, aki a szerződés megkötése után tulajdonossá válna) vagy az a személy, akinek a javára történne egy telekkönyvi bejegyzés kitörlése – pl. a puszta tulajdonos (nudul proprietar) egy haszonélvezeti jog megszűnése után – azon személy ellen nyújthatja be, akinek kötelessége lenne a tulajdont létrehozó, átruházó, változtatását, megszűntetését igazoló iratot előállítani.

Ilyen eset ritkán fordul elő szimpla adásvételi szerződés megkötése vagy haszonélvezeti jog létrehozása esetén, mert ezen tulajdont vagy annak részét átruházó szerződés közjegyző által hitelesített, és minden bizonnyal a közjegyzőnek is marad egy példány a szerződésből. 

Előfordulhat viszont, hogy egy adásvételi szerződés megkötése esetén, a vevő, aki valamilyen okból kifolyólag nem kíván az eladóval szerződést kötni, megegyezik egy harmadik személlyel, hogy ez utóbbi kössön szerződést az eladóval (az ingatlan összegét, amit a harmadik személy kifizet az eladónak, a vevőtől kapja), a szerződés megkötése után az ingatlan a harmadik személy nevén szerepel, aki a megegyezés alapján köteles minden olyan okmányt előállítani és közjegyző által hitelesített nyilatkozatot tenni, mely által a tulajdont a vevőre ruházza át. Hogyha a harmadik személy nem állítja elő a tulajdont átruházó szükséges iratokat és nem jelenik meg a közjegyzőnél, a vevőnek jogában áll a fent említett keresetet benyújtani, és a kihirdetett bírói határozat helyettesíti úgy a tulajdont átruházó iratokat, mint a harmadik személy nyilatkozatát. Ez az eset, nem csak adásvételi szerződés, hanem bármilyen más tulajdont vagy annak bizonyos részeit átruházó irat létrehozása után előfordulhat.

Megtörténhet, hogy a tulajdont átruházó irat megkötése után az új tulajdonos nem jelenik meg rögtön hanem csak egy bizonyos idő elteltével a telekkönyvi hivatalba, hogy tulajdonát bejegyezze. Amikor tulajdonának bejegyzését kéri, észreveszik, hogy az ingatlan egy másik személy tulajdonát képezi, más szóval az ingatlant két különböző személynek adták el.

Ebben az esetben, a telekkönyvi szolgáltatás iránti ingatlan tulajdonnak telekkönyvi átírását célzó keresetet az új tulajdonos benyújthatja a másik személy ellen hogyha:

– az új tulajdonos szerződésén, amely alapján a bejegyzés történik, előbbi dátum szerepel, a másik személy szerződésén szereplő dátummal szemben;

– a másik személy rosszindulatú, tehát tudatában volt annak, hogy az ingatlant már előbb eladták, csak nem hajtották végre a telekkönyvi ügyintézést.

A másik személy akkor minősül rosszindulatúnak, ha például az eladó és az új tulajdonos között az adásvételi szerződés megkötése előtt létrejön egy előszerződés (antecontract). Az előszerződés az adásvételi szerződéssel ellentétben nem kell hitelesített formát viseljen, de érdemes bejegyeztetni a telekkönyvbe. Az előszerződés létezése a telekkönyvi bejegyzés után mindenki számára ismert, így egy harmadik személy, aki az előszerződés telekkönyvi bejegyzése után ugyanazt az ingatlant vásárolja meg, melyre az előszerződés létrejött, rosszindulatúnak minősül.

Király Andrea ügyvéd

[1]A tuladonjog részei – dezmembrămintele dreptului de proprietate: a haszonélvezeti jog (dreptul de uzufruct), lakásjog (dreptul de abitaţie), használati jog (dreptul de folosinţă), a felülépítményi jog (dreptul de superficie), a szolgalmi jog (dreptul de servitute)